Situace na českém realitním trhu

O potenciálním riziku na trzích aktiv se v souvislosti s uvolněnou měnovou politikou mluví velmi často. Hrozí však něco podobného v České republice?

Otázka je na místě už jen kvůli nastavení úrokových sazeb, které Česká národní banka drží na nulových hodnotách již několikátým rokem. Mohla se tato uvolněná měnová politika přelít do některého ze sektorů a vytvořit bublinu?

V této souvislosti se nejčastěji mluví o českém realitním trhu. Není se ani čemu divit, rezidenční a komerční nemovitosti rostou jako houby po dešti a developeři pro ně často nedokáží najít kupce.

Prapůvod této „realitní expanze“ lze hledat již v předkrizovém období, kdy příznivá hospodářská situace ve spojení s pozitivním investičním sentimentem developerských společností vytvořila velké množství projektů, z nichž mnoho zůstávalo poloprázdných.

Český realitní trh je poměrně dynamický, i když pandemie COVID-19 ovlivnila některé jeho aspekty. Několik klíčových faktorů bylo pozoruhodných:

1. Růst cen nemovitostí: Ceny nemovitostí v České republice pokračovaly ve stoupajícím trendu, zejména v Praze a dalších velkých městech. Poptávka po nemovitostech byla silná, což vedlo k zvýšení cen.
2. Nízké úrokové sazby: Úrokové sazby zůstávaly na historicky nízkých úrovních, což podpořilo poptávku po hypotékách a investicích do nemovitostí.
3. Zájem investorů: Realitní trh byl atraktivní pro investory, včetně domácích i zahraničních investorů, kteří hledali stabilní investice do nemovitostí v době ekonomické nejistoty.
4. Důraz na bydlení: S narůstající cenou nemovitostí se zvýšil tlak na dostupnost bydlení, zejména pro mladé lidi a rodiny s nižšími příjmy. Tento trend vedl k diskusi o možných opatřeních ke zlepšení dostupnosti bydlení.
5. Dopad pandemie: Pandemie COVID-19 měla dvojí dopad na realitní trh. Na jedné straně došlo ke krátkodobému poklesu transakcí a poptávky v důsledku omezení a ekonomické nejistoty. Na druhé straně však zvýšila poptávku po větších nemovitostech s možností práce z domova a vyvolala zájem o rekreační nemovitosti.

Tato kombinace faktorů přispěla k robustnímu realitnímu trhu v České republice, přesto však zůstávají výzvy v oblasti dostupnosti bydlení a udržitelného rozvoje trhu.

Aktiva a měnová politika

Trh aktiv se v České republice vyvíjí poměrně stabilně, s několika významnými trendy a událostmi:

1. Růst investiční aktivity: Investoři se stále více zajímali o různé typy aktiv, včetně akcií, dluhopisů, nemovitostí a kryptoměn. Tento trend byl podpořen nízkými úrokovými sazbami a snahou diverzifikovat portfolia za účelem dosažení vyšších výnosů.
2. Popularita kryptoměn: Kryptoměny zůstávaly důležitým tématem na finančních trzích, přičemž stále více investorů se obracelo k digitálním aktivům jako prostředku investice a diverzifikace portfolia.
3. Regulace kryptoměn: Současně s rostoucí popularitou kryptoměn rostl i tlak na regulátory, aby přijali opatření k ochraně investorů a zabránili zneužívání kryptoměn k nelegálním účelům, jako je praní špinavých peněz.
4. Měnová politika České národní banky (ČNB): ČNB udržovala měnovou politiku, která zahrnovala udržování nízkých úrokových sazeb a intervence na devizovém trhu za účelem udržení stability koruny. ČNB sledovala také inflační vývoj a reagovala na změny ekonomických podmínek.
5. Očekávání změn v měnové politice: S postupujícím ekonomickým oživením a růstem inflace se spekulovalo o možných změnách v měnové politice ČNB, včetně případného zvýšení úrokových sazeb. Tyto spekulace ovlivňovaly chování investorů a trh s aktivy.

Celkově lze říci, že trh aktiv v České republice byl ovlivněn kombinací globálních ekonomických faktorů, domácích událostí a měnové politiky ČNB, a to ve stále se měnícím prostředí investičních příležitostí a rizik.

Vývoj cen nemovitostí

Zvrat nastal v období během krize. Zde proběhlo nejen ochlazení poptávky ze strany kupců, nýbrž i pokles nabídky ze strany developerů. To se promítlo do cenové úrovně sektoru nemovitostí.

Právě americká realitní bublina a její prasknutí v roce 2006 stála za globální finanční krizí. Asi 10% pokles cen nemovitostí na českém trhu během krizového období byl oproti tomu americkému pouze marginální.

Hlavním důvodem, proč český realitní sektor přestál krizi bez větší újmy je to, že čeští bankéři poskytovali úvěry relativně spolehlivým dlužníkům. V žádném případě se nepouštěli do riskantních úvěrových aktivit – např. poskytovaní podprahových hypotečních úvěrů, tak jako jejich američtí kolegové.

V České republice došlo k pokračujícímu růstu cen nemovitostí v průběhu let až do dnešního dne. Tento trend byl ovlivněn několika faktory:

1. Nízké úrokové sazby: Historicky nízké úrokové sazby, které Česká národní banka udržovala v reakci na ekonomickou situaci, podpořily poptávku po hypotékách a investice do nemovitostí. To vedlo k růstu cen nemovitostí, protože více lidí mělo možnost si vzít úvěr na nemovitost za příznivých podmínek.
2. Dostupnost úvěrů: Banky nabízely konkurenční hypoteční produkty a byly ochotné půjčovat na nemovitosti s relativně nízkými požadavky na vlastní zdroje.
3. Růst poptávky po bydlení: S ekonomickým růstem a stabilní zaměstnaností se zvyšovala i poptávka po bydlení, což vedlo k růstu cen nemovitostí, zejména ve velkých městech a atraktivních lokalitách.
4. Investiční poptávka: Nemovitosti se staly atraktivní investicí, především v období ekonomické nejistoty, kdy lidé hledali stabilní a bezpečné možnosti investování svých peněz. To zvýšilo poptávku po nemovitostech a tlak na ceny.
5. Omezená nabídka: V některých oblastech byla nabídka nemovitostí omezená, což vedlo k ještě většímu nárůstu cen. Zejména ve velkých městech byla poptávka vyšší než nabídka, což vedlo k cenové konkurenci mezi zájemci o nemovitosti.

Tento kombinovaný vliv faktorů vedl k průběžnému růstu cen nemovitostí v České republice až do dnešního dne. Je však důležité zdůraznit, že situace na realitním trhu se může měnit v závislosti na ekonomických podmínkách, politických opatřeních a dalších proměnných.

Jak lze bublinu odhalit?

Obecné tvrzení říká, že bublinu lidé poznají až ex post, tedy až ve chvíli kdy prodeje převýší nákupy, ceny začínají klesat a bublina praská.

Ekonomická teorie však má určité srovnávací ukazatele, které mohou a priori indikovat, že se určitý sektor odtrhl od ekonomických fundamentů a jeho valuace dosahuje nepřiměřené výše. Těmito ukazateli jsou zejména výše ekonomického růstu a mezd.

Již při prvním pohledu lze vidět, že je zde poměrně zřejmá pozitivní korelace mezi srovnávanými ukazateli. V kontextu vývoje hrubého domácího produktu nejsou ceny nemovitostí na neadekvátní cenové úrovni.

Druhou srovnávanou veličinou bude vývoj nominálních mezd. Ty jsou taktéž jistým srovnávacím meřítkem, dle kterého by se mohlo vydedukovat to, zda jsou ceny příliš vysoké.

V tomto případě index cen nemovitostí přibližně od roku 2012 poměrně spolehlivě koreluje s vývojem nominálních mezd. Vývoj nominálních mezd stejně tak, jako hrubého domácího produktu neindikují žádnou potencionální bublinu na trhu s nemovitostmi.

Předcházející faktory finanční krize se mohou lišit v závislosti na konkrétní situaci a kontextu, avšak existuje několik širokých trendů a indikátorů, které by mohly naznačovat možnou budoucí krizi. Mezi ně patří:

1. Nadměrná zadluženost: Pokud domácnosti, firmy nebo dokonce vláda nashromáždí příliš mnoho dluhů, může to být známkou možné finanční nestability. Nadměrná zadluženost může zvýšit riziko selhání splácení a vést k úpadku.
2. Přehřátí trhu: Rychlý růst cen aktiv, jako jsou nemovitosti nebo akcie, může naznačovat přehřátí trhu. Tento růst může být podporován spekulacemi a nadměrnou poptávkou, což zvyšuje riziko bubliny.
3. Nezdravé bankovní praktiky: Pokud banky poskytují úvěry bez dostatečného zkoumání úvěruschopnosti žadatelů nebo pokud mají výrazné expozice vůči rizikovým aktivům, může to předcházet finanční krizi.
4. Nerovnováha veřejných financí: Pokud má vláda vysoký dluh nebo nedostatečné příjmy na pokrytí svých výdajů, může to způsobit nedůvěru investorů a zhoršit finanční stabilitu.
5. Nerovnováha platební bilance: Pokud má země dlouhodobý deficit v platební bilanci, což znamená, že import převyšuje export, může to vést k devalvaci měny nebo ztrátě důvěry investorů.
6. Nedostatečné regulace a dohled: Nedostatečný dohled a regulace finančního sektoru mohou vést k rizikovým chováním a neetickým praktikám, které mohou způsobit finanční krizi.
7. Externí šoky: Neočekávané události jako politická nestabilita, přírodní katastrofy nebo globální pandemie mohou také vyvolat finanční krizi narušením ekonomické stability a důvěry investorů.

Je důležité sledovat tyto indikátory a mít na paměti, že finanční krize mohou mít různé příčiny a různé stupně závažnosti. Prevence krize zahrnuje pečlivé monitorování ekonomických indikátorů, posílení regulace a dohledu a přijímání opatření k řešení strukturálních nerovnováh.

Neexistence české realitní bubliny

Ani přes dlouhodobě velmi uvolněnou měnovou politiku, kterou mnozí označují za viníka, který bubliny na trzích aktiv přifukuje, s cenovou úrovní nemovitostí není shledána žádná potíž.

Ač tedy o české realitní bublině občas lidé zaslechnou, z hlediska empirických údajů tomu nic nenasvědčuje. Sektorové valuace se zdají být adekvátní a v souladu s ekonomickými fundamenty.

Otázka, zda existuje nebo hrozí česká realitní bublina, je komplexní a diskutovaná. Bublina na realitním trhu obvykle nastává, když ceny nemovitostí dramaticky převyšují jejich skutečnou hodnotu a jsou podporovány spekulacemi a nadměrnou poptávkou, namísto fundamentálních faktorů, jako jsou příjmy a poptávka po bydlení.

V předchozích letech byly ceny nemovitostí v České republice na vzestupu, zejména v Praze a dalších velkých městech. Nízké úrokové sazby, silná poptávka po bydlení a atraktivita nemovitostí jako investice byly hlavními faktory tohoto růstu cen.

Někteří odborníci a analytici vyjádřili obavy z možné realitní bubliny, zejména v Praze, kde ceny nemovitostí stoupaly výrazněji než v jiných částech země. Existují také obavy z nedostatečné dostupnosti bydlení pro určité skupiny obyvatel, zejména pro mladé lidi a rodiny s nižšími příjmy.

Nicméně, je důležité zdůraznit, že situace na realitním trhu se může různit v závislosti na geografické oblasti a dalších faktorech. Někteří experti tvrdí, že vývoj cen nemovitostí je ovlivněn fundamentálními faktory, jako jsou ekonomický růst, poptávka po bydlení a nabídka nemovitostí, a že situace nenaznačuje existenci bubliny.

Aby bylo možné posoudit existenci české realitní bubliny, je třeba provést důkladnou analýzu faktorů ovlivňujících realitní trh, včetně cenové dynamiky, úrokových sazeb, poptávky a nabídky nemovitostí, a sledovat vývoj ekonomických a finančních ukazatelů.